11 июля 2023

Уполномоченный на ИННОПРОМе дал рекомендации инвесторам при выборе земельных участков

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области Елена Николаевна Артюх участвовала в сессии «Региональный инвестиционный стандарт: как подобрать земельный участок для реализации инвестиционного проекта». Сессия организована Министерством инвестиций и развития Свердловской области и прошла 11 июля 2023 года в международном выставочном центре «Екатеринбург-Экспо» в рамках деловой программы Свердловской области на Международной промышленной выставке «ИННОПРОМ».

«Что делать инвестору, если возникают проблемы во взаимодействии с публичной стороной? Обращаются ли предприниматели по вопросам использования земельных участков? Как бы Вы посоветовали действовать, если предприниматель столкнулся с проблемой?» – на эти вопросы модератора Сурганова Григория Викторовича, первого заместителя Министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, ответила Елена Николаевна в ходе мероприятия.

«Земля и иные объекты недвижимости являются одним из основных ресурсов для инвесторов. И одновременно с этими ресурсами связаны основные инвестиционные риски и издержки», – подчеркнул Уполномоченный.

Напомним, Региональный инвестиционный стандарт в Свердловской области внедряется с 2022 года. Главная его задача – повышение инвестиционной привлекательности нашего региона, обеспечение прозрачности и упрощение взаимодействия инвестора с органами власти, сетевыми и ресурсоснабжающими организациями. В нем есть алгоритмы действий инвесторов по получению земельных участков, оформлению прав на них и на расположенные на земельных участках объекты недвижимости.

Исходя из жалоб и обращений предпринимателей, Уполномоченный видит, что сфера земельных и имущественных отношений является одной из наиболее конфликтных.

По итогам 6 месяцев этого года жалобы в сфере земельных и имущественных отношений, включая вопросы аренды, на третьем месте по частоте получения и составляют 15,8 % от всех поступивших жалоб, в прошлом году их было меньше (12 %). Конечно, не все они от субъектов инвестиционной деятельности.

Для разрешения споров между инвесторами и органами власти в сфере земельных и имущественных отношений чаще всего требуется адресный персонифицированный подход. Как правило, эти споры связаны с индивидуальными характеристиками объектов недвижимости, которые определяются комплексным развитием территории, территориальным зонированием, видами разрешенного использования, категорией земельного участка.

 

1. Работая с жалобами и обращениями предпринимателей в сфере земельных отношений, Уполномоченный отмечает, что инвесторы при выборе земельных участков не всегда учитывают риски, обусловленные трудно преодолимыми ограничениями по обороту и использованию земельных участков.

С мая 2022 года при Инвестиционном комитете Свердловской области по его решению действует рабочая группа по досудебному урегулированию споров инвесторов с органами власти. Е.Н. Артюх ее возглавляет, деятельность обеспечивает региональное Министерство инвестиций и развития. Задача данного коллегиального экспертного органа – содействие досудебному урегулированию конфликтов в отношениях «бизнес–власть», в том числе, разрешению споров в сфере земельных и имущественных отношений.

Например, сейчас на рассмотрении у рабочей группы непростое дело по обращению инвестора, который не может приступить к активной фазе реализации проекта в сфере сельхозпроизводства в одном из муниципальных образований. Инвестор приобрел земельный участок, входящий в состав сельхозугодий. На нем нельзя возводить объекты капитального строительства.

Рабочая группа установила, что изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных угодий без изменения категории земель сельхозназначения федеральным законодательством не урегулировано. Это ставит под угрозу реализацию рассматриваемого и иных проектов с аналогичными параметрами.

На рабочей группе определены несколько вариантов возможных решений, ни один из них не является быстрым в реализации. Сейчас самый «рабочий вариант» – это изменение границ города и коррекция Генплана муниципального образования.

Таких рисков можно было бы избежать, если бы инвестор не ограничивался сведениями из ЕГРН, чтобы отследить всю «историю» земельного участка. К сожалению, нормативно не установлена обязанность включения в данные ЕГРН сведений о наличии сельхозугодий на сельхозземлях. И это серьезный риск при решении вопроса об использовании земельных участков для конкретных видов сельскохозяйственного использования.

Для предупреждения своих рисков инвесторам следует также запрашивать сведения из Государственного фонда земельных данных (Роскадастр) и тщательно изучать зонирование по Генплану.

Возможно, требуется коррекция алгоритмов регионального инвестиционного стандарта в части дополнительных обязательных шагов инвесторов по проверке земельных участков.

 

2. Значительные риски инвесторов связаны также с затратами на объекты недвижимости.

Конечно, основной фактор, влияющий на величину этих затрат – кадастровая стоимость объектов недвижимости.

В 2022–2023 году во всех регионах прошла новая государственная кадастровая оценка земли и объектов капитального строительства.

На этом фоне бесспорно позитивным для бизнеса решением было сохранение до 2025 года возможности выбора правообладателем способа оспаривания кадастровой стоимости через специальную Комиссию.

Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области – очень важный инструмент ресурсосберегающего внесудебного разрешения споров о величине кадастровой стоимости.

В Свердловской области такая Комиссия действует при региональном Мингосимущества. Во внесудебном порядке через нее в прошлом году, например, было рассмотрено более 1 900 объектов. По 30 % кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, суммарное снижение стоимости составило более 19 млрд. рублей (или 19 % от ранее установленной).

 

По мнению Уполномоченного, для предупреждения рисков резкого роста налоговой нагрузки, связанной с имущественными налогами, рассчитываемыми от кадастровой стоимости, что нужно также внести изменения в Налоговой кодекс Российской Федерации.

В 2023 году для расчета данных налогов действовало правило о применении наименьшей из кадастровых стоимостей. Но на последующие налоговые периоды в законодательстве нет ограничений по росту этих налогов для предпринимательских объектов недвижимости.

Для физических лиц, например, на первые 3 налоговых периода установлены понижающие коэффициенты для расчета налога на имущество исходя из кадастровой стоимости, а, во-вторых, начиная с третьего налогового периода, действует ограничение, что рост имущественного налога не может составлять более 10 % в сравнении с предыдущим налоговым периодом (пункт 8.1 статьи 408 НК РФ).

Для земельного налога для физических лиц также действует правило о недопустимости его роста более чем на 10 % (пункт 17 статьи 396 НК РФ).

В Основных направлениях налоговой политики на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов заявлен переход к налогообложению всех объектов недвижимости от кадастровой стоимости. Учитывая это, в регионах обсуждается вопрос о расширении категорий объектов недвижимости, у которых налоговая база будет равна кадастровой стоимости.

Уполномоченный считает, что рост исчисленных от кадастровой стоимости земельного налога и налога на имущество организаций должен быть ограничен 10 % и в отношении налогоплательщиков – предпринимателей. Это отвечает задачам обеспечения стабильных налоговых условий ведения бизнеса и обеспечения прогнозируемости налоговых доходов бюджетов. Данное предложение было озвучено Е.Н. Артюх в мае этого года на XI Петербургском международном юридическом форуме, и оно нашло принципиальную поддержку у Заместителя Министра финансов России Алексея Валерьевича Сазанова.

Федеральный бизнес-омбудсмен Борис Юрьевич Титов на днях направил в Правительство Российской Федерации подобное предложение. Е.Н. Артюх просит и от Свердловской области его поддержать.

 

Спикерами сессии также стали:

– Николаева Елена Павловна, Первый заместитель Министра по управлению государственным имуществом Свердловской области;

– Мамонтов Денис Михайлович, Министр природных ресурсов и экологии Свердловской области;

– Хлыбова Елена Александровна, Заместитель Министра инвестиций и развития Свердловской;

– Шинкаренко Юлия Владимировна, директор МБУ «Центр градостроительных компетенций «Геотрест»;

– Тарасевич Евгений Сергеевич, заместитель генерального директора АНО «Агентство по привлечению инвестиций и развития Свердловской области»;

– Янтюшева Татьяна Николаевна, заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области;

– Кошкин Александр Андреевич, сопредседатель Свердловского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая России».

← Вернуться к списку