1 октября 2021
Предпринимателям рассказали о влиянии кадастровой стоимости объектов недвижимости на бизнес и возможных механизмах ее снижения
В Свердловской области в 2019 и 2020 годах прошла государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства и земельных участков, была установлена их новая кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на инвестиционный и предпринимательский климат, являясь ключевым фактором в определении финансовой нагрузки на бизнес по имущественным налогам, арендным и выкупным платежам по государственному и муниципальному имуществу. Законодательно предусмотрены различные механизмы предупреждения предпринимательских рисков, связанных с ростом кадастровой стоимости: как через внесудебное и судебное оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, так и через снижение налоговых ставок по имущественным налогам, предоставление налоговых льгот по ним.
В 2022 году планируется провести новую государственную кадастровую оценку земельных участков, в 2023 году – объектов капитального строительства. Поэтому у предпринимателей также возникает вопрос, как к ней подготовиться и что учесть добросовестным правообладателям?
Для ответов на эти и другие вопросы Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области Елена Николаевна Артюх совместно с Министерством инвестиций и развития Свердловской области организовали проведение в прямом эфире 1 октября 2021 года просветительского семинара для субъектов предпринимательский деятельности по теме «Кадастровая стоимость объектов недвижимости: влияние на бизнес и возможные механизмы ее снижения» на площадке Свердловского областного фонда поддержки предпринимательства (СОФПП).
Модераторами выступили свердловский бизнес-омбудсмен, член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области Елена Николаевна Артюх и Заместитель Министра инвестиций и развития Свердловской области Елена Александровна Хлыбова, спикерами стали эксперт Ассоциации СРОО «Экспертный совет», член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области Светлана Сергеевна Артемьева и по ВКС заместитель директора – главный технолог государственного бюджетного учреждения Свердловской области «Центр государственной кадастровой оценки» Елена Геннадьевна Топал.
Спикеры рассказали более чем 500 слушателям об общих вопросах установления и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости и подходах к рыночной оценке и оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости (на основе опыта работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области).
Е.Н. Артюх напомнила слушателям о том, на что влияет кадастровая стоимость, этапах государственной кадастровой оценки в нашем регионе.
«По результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Свердловской области их кадастровая стоимость как повысилась, так и понизилась, – отметила Елена Николаевна. – Например, по итогам государственной кадастровой оценки в Свердловской области рост кадастровой стоимости произошел по 80 % объектов капитального строительства, а снижение – по 17 %. Есть объекты, кадастровая стоимость по которым выросла более чем в 10 раз. Но важно учитывать, что кадастровая стоимость по многим из объектов, где рост произошел такой ее рост, до 2019 года была очевидно занижена».
Например, по итогам оценки нескольких торговых центров г. Екатеринбурге кадастровая стоимость 1 кв. м увеличилась с 34,1 руб. до 41 420,68 руб., с 5,75 руб. до 37 856,1 и с 4,77 руб. до 51 361,38 руб. Одновременно есть объекты, где произошло снижение в 2 раза и более. Например, с 86 723,74 за 1 кв. м до 42 657 за 1 кв. м.
Е.Н. Артюх рассказала, как же можно предупредить риски предпринимателей, связанные с ростом кадастровой стоимости.
Первый способ – снизить кадастровую стоимость путем уточнения сведений об объекте, исправления ошибок, допущенных при государственной кадастровой оценке (ГКО), либо через оспаривание результатов ГКО.
Так, до проведения государственной кадастровой оценки можно проверить сведения об объектах недвижимости в публичных реестрах и, если они не корректные, уточнить.
Во время проведения ГКО можно:
– уточнить характеристики объектов недвижимости (например, местоположение, вид использования, материал стен, год постройки и др.), путем направления декларации в Центр государственной кадастровой оценки. Это позволяет минимизировать риски некорректного определения кадастровой стоимости. Декларация подается правообладателем объекта недвижимости или его представителем, строго по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 318, на каждый объект недвижимости отдельно;
– направить замечания на проекты отчетов о результатах ГКО: они обязательно размещаются в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра и на сайтах государственных бюджетных учреждений, проводящих государственную кадастровую оценку. Замечания могут быть представлены любыми заинтересованными лицами (собственниками, арендаторами и т.п.) в течение 30-ти дней с момента размещения.
После утверждения результатов ГКО можно подать заявление в ГБУ, проводящее государственную кадастровую оценку об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Оспорить результаты государственной кадастровой оценки можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/ или суде.
ВАЖНО:
– досудебный порядок оспаривания в Комиссии не является обязательным для обращения в суд. Правообладатель сам принимает решение о выборе способа оспаривания результатов;
– ключевым документом при оспаривании действующей (то есть отраженной в ЕГРН) кадастровой стоимости будет отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В Свердловской области Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создана в 2020 году при МУГИСО.
По результатам рассмотрения заявления об оспаривании Комиссия принимает одно из следующих решений:
1) об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
2) об отклонении заявления об оспаривании.
Решение об отклонении заявления об оспаривании принимается, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании не соответствует требованиям, установленным федеральным законодательством.
Уполномоченный является постоянным членом данной Комиссии с самого начала ее работы в регионе.
Исходя из опыта работы в Комиссии, по итогам рассмотрения заявлений об оспаривании примерно по 20 % из них были приняты решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом очень многое зависит от качества отчетов, если заявление отклоняется, то решении Комиссии обязательно приводятся выявленные ею нарушения. Поэтому РЕКОМЕНДАЦИЯ ВСЕМ ПРАВООБЛАДАТЕЛЯМ И ОЦЕНЩИКАМ:
– знакомиться с решениями Комиссии, которые размещены на сайте МУГИСО;
– принимать личное участие в заседаниях Комиссии, когда рассматривается заявление по Вашему объекту.
При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным, но также обязательно потребуется отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Порядок оспаривания решений Комиссии и результатов определения кадастровой стоимости в суде определен в главе 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подсудны верховным судам республик, краевым, областным судам, судам городов федерального значения, автономной области и автономных округов.
Также в рамках специально созданной рабочей группы при федеральном Уполномоченном были подготовлены памятки:
– о механизмах снижения кадастровой стоимости через уточнение сведений об объекте, исправления ошибок, допущенных при ГКО;
– порядке оспаривания в Комиссии и суде.
Все памятки размещены на официальных сайтах федерального и свердловского бизнес-омбудсменов.
Второй способ – снижение ставок или предоставление налоговых льгот по имущественным налогам.
Исходя из кадастровой стоимости определяются:
– налоги на имущество организаций и физических лиц;
– земельный налог.
Ставки, льготы по налогам на имущество организаций относятся к компетенции региональных органов власти и устанавливаются региональными законами.
Ставки, льготы по налогам на имущество физических лиц (к ним относятся и ИП), земельным налогам определяются органами местного самоуправления.
В Свердловской области были приняты следующие важные налоговые решения.
1. В отношении налога на имущество организаций для объектов, включенных в Перечень, для которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости (так называемый Перечень 5000-ов), на 2020 - 2022 год установлены специальные пониженные налоговые ставки: от 0 до 1 процента в зависимости от категории налогоплательщиков и сроков введения объектов недвижимости в эксплуатацию.
При этом действует единственное условие для применения данных пониженных ставок - сохранение заработной платы сотрудников:
в первом налоговом периоде не менее 50 процентов размера среднемесячной заработной платы в Свердловской области по предшествующему налоговому периоду, если он выпадает на 2020 год; 80 процентов, если первый налоговый период выпадает после 2020 года; во второй налоговый период – не менее 90 процентов; в третий налоговой период – не менее 100 процентов.
2. В отношении налога на имущество физических лиц (в том числе ИП) для объектов (помещений объектов), включенных в Перечень «пятитысячников».
В 15 муниципальных образованиях Свердловской области есть такие объекты.
Исходя из сведений, имеющихся у Уполномоченного, пониженные ставки / налоговые льготы по налогу на имущество физлиц действуют в 4 муниципалитетах (Екатеринбург, Нижний Тагил, Лесной, Каменск-Уральский), но в этих муниципалитетах больше всего таких объектов.
В Екатеринбурге, например, ставка 1 % действовала только в отношении налога, уплачиваемого за 2019 год. То есть ИП начали платить по пониженной ставке в 2020 году. Решением Екатеринбургской городской Думы от 24.11.2020 № 32/43 данная пониженная ставка была введена без ограничения срока действия и каких-либо дополнительных требований к налогоплательщикам.
Относительно применения пониженных налоговых ставок и налоговых льгот по земельному налогу практика еще более неоднородна, чем по налогу на имущество организаций.
Например, в отношении земельных участков под спортивными объектами в Каменске-Уральске определена максимальная ставка по земельному налогу 1,5 %, в Екатеринбурге она составляет 1,18 %, городском округе Рефтинский – 0,25 %.
В отношении земельных участков, занятых объектами лечебно-оздоровительного назначения, в Екатеринбурге действует ставка 0,13 %, в Алапаевске – 0,5 %, в большинстве других муниципалитетов – 1,5 %.
В завершении выступления Елена Николаевна посоветовала предпринимателям подготовиться к новой государственной кадастровой оценке: в первую очередь, проверить сведения об объектах недвижимости в публичных реестрах и, если они не корректные, уточнить (в том числе через подачу в ГБУ СО Центр государственной кадастровой оценки деклараций об объектах).
Прямой эфир транслировался на сайте СОФПП, и в социальных сетях СОФПП (Instagram, YouTube, Facebook, ВКонтакте).
Видеозапись размещена здесь.
Добавить комментарий