14 сентября 2023

Уполномоченный поделился опытом оспаривания предпринимателями кадастровой оценки объектов недвижимости в Свердловской области с участниками форума в г. Волгограде

Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области Елена Николаевна Артюх 12 сентября 2023 года приняла участие в форуме для предпринимателей, который прошел в г. Волгограде.

На круглом столе с участием уполномоченных по защите прав предпринимателей из регионов «Доверие между бизнесом и государством: диалог в новых реалиях» Е.Н. Артюх представила коллегам положительный опыт, связанный с оспариванием кадастровой оценки объектов недвижимости в Свердловской области. Информация вызвала большой интерес предпринимателей и других участников форума.

В 2022–2023 годах в регионах проведена государственная кадастровая оценка земли и объектов капитального строительства.

Бизнес всегда достаточно чувствителен к результатам определения кадастровой стоимости. Ее величина напрямую влияет на размер имущественных налогов, арендных и выкупных платежей.

Законодатель закрепляет за каждым право на экономически обоснованную кадастровую стоимость его объекта. В случае несогласия с определенной государством стоимостью, каждый правообладатель может ее оспорить в специальной Комиссии или суде.

1. Комиссия создается решением региональных органов исполнительной власти, в ее состав, помимо чиновников, включаются представители бизнес-омбудсмена, деловых объединений и негосударственные оценщики. Комиссия является важным инструментом внесудебного оспаривания кадастровой стоимости.

Сейчас в Комиссию можно обратиться, если она сохранена в регионе, приложив к заявлению отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости. Если Комиссии нет, то оценивать обоснованность отчета о рыночной стоимости будет то же государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое провело государственную кадастровую оценку. При несогласии с его решением можно обращаться в суд.

В Свердловской области Комиссия была создана при региональном Министерстве государственного имущества, и с 2020 года Е.Н. Артюх входит в ее состав. Предприниматели активно пользуются возможностью обращения в Комиссию для установления экономически обоснованной стоимости своих объектов.

В 2022 году во внесудебном порядке Комиссия рассмотрела 764 заявления относительно более 1 900 объектов. По 30 % объектов кадастровая стоимость установлена в размере рыночной, суммарное снижение составило более 19 млрд. рублей (или 19 % от установленной в ходе очередной государственной кадастровой оценки).

В этом году уже были рассмотрены заявления в отношении более
 4 600 объектов, по 25 % из них кадастровая стоимость была установлена в размере рыночной.

Почему предприниматели активно обращаются в Комиссию.

Во-первых, это более экономичный способ оспаривания, чем судебное.  Требуется только отчет оценщика и заявление, не нужно нести расходы на судебное представительство, судебную экспертизу и оплату пошлин.

Во-вторых, заявление в Комиссии рассматривается быстрее, чем в суде – не более 30 дней со дня поступления.

В-третьих, отрицательное решение Комиссии не исключает возможность повторного обращения в нее после устранения замечаний, равно как и не отменяет возможности судебного оспаривания.

Наконец, правообладатели Комиссии доверяют. За четыре года работы были выработаны подходы, которые позволяют принимать решения максимально корректно, взвешенно и оперативно. И примерно треть решений Комиссии принимается в пользу правообладателей.

Напомним, комиссии по оспариванию кадастровой стоимости во всех регионах должны были прекратить свое действие уже в этом году.

Учитывая положительный опыт работы в Свердловской области, информацию от коллег из других регионов, свердловский Уполномоченный вместе с бизнес-объединениями последовательно отстаивали необходимость сохранения работы Комиссий после 2022 года. В августе 2022 года предложение было поддержано Губернатором Свердловской области на заседании оперативного Штаба. Губернатор направил обращение в Министерство экономического развития Российской Федерации о сохранении возможности работы Комиссии, как минимум, еще на 2 года.

Понимая важность сохранения Комиссии для бизнеса, Е.Н. Артюх также обращалась к федеральному бизнес-омбудсмену Б.Ю. Титову, сенаторам от Свердловской области с просьбой поддержать инициативу. С предложением согласился и Росреестр.

В конце декабря 2022 года Глава государства подписал федеральный закон, который продлил до 2026 года возможность оспаривания кадастровой стоимости в Комиссии.

Комиссии, как досудебный способ разрешения спора о кадастровой стоимости, были сохранены в том числе потому, что в регионах были выявлены проблемы при оспаривании через ГБУ. Это отсутствие процессуальной регламентации процедур. Кроме того, по мнению Е.Н. Артюх, ГБУ, которые проводили государственную кадастровую оценку, не заинтересованы в пересмотре ее результатов. Анализ практики обращений в ГБУ в 2021–2022 году показал, что эта деятельность чаще всего регламентируется внутренними приказами, которые не проходили публичного обсуждения, отсутствует единообразие и прозрачность в подходах к рассмотрению заявлений. Это создает, и коррупционные риски. Проблема в качестве системной отмечена в Докладе Президенту федерального бизнес-омбудсмена.

Уполномоченный в Свердловской области предлагает на федеральном уровне в кратчайшие сроки:

• разработать единый порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основе Федерального стандарта оценки (№5) «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»;
• стандартизировать работу сотрудников ГБУ, рассматривающих отчет о рыночной оценке, например, взяв за основу требования к рассмотрению отчетов экспертами СРО.

Кроме того, Е.Н. Артюх предлагает:

• синхронизировать ставки имущественных налогов для юридических и физических лиц (ИП),
• если невозможно вернуться к полному налоговому освобождению, то установить пониженную ставку не более 0,3 % в отношении объектов недвижимости, используемых в предпринимательских целях,
• закрепить не облагаемую таким налогом площадь, размер которой необходимо обсудить с заинтересованным предпринимательским сообществом. В Свердловской области облагаются административно-деловые и торговые центры площадью от 5 тыс. кв. метров.

Эти предложения были изложены в специальном докладе федерального бизнес-омбудсмена Главе государства в 2021 году.

Для предупреждения резкого роста налоговой нагрузки необходимо ограничить ее 10-ю процентами в отношении налогоплательщиков – предпринимателей – по аналогии с реализованным решением в отношении физических лиц по жилой недвижимости. Это отвечает задачам обеспечения стабильных налоговых условий ведения бизнеса и обеспечения прогнозируемости налоговых доходов бюджетов.

Данное предложение было озвучено Е.Н. Артюх в мае 2023 года на XI Петербургском международном юридическом форуме, нашло принципиальную поддержку у Заместителя Министра финансов РФ А.В. Сазанова. Б.Ю. Титов поддержал предложение и обратился к Председателю Правительства РФ М.В. Мишустину. По имеющейся информации такой подход приемлем и ожидаются поправки в Налоговый кодекс РФ.

Назад к списку